Bij Blue Key helpen we buitenlanders bij het vinden van een appartement in Valencia. Door onze klanten te voorzien van de juiste informatie over Valencia helpen we hen om een juiste investeringsbeslissing te nemen. Dit artikel is het eerste deel van een serie van 4 artikels over hoe je een appartement in Valencia kunt kopen. In dit artikel richten we ons op het “property search” gedeelte, het eerste stukje van de puzzel. De andere 3 artikels in deze serie gaan over “juridische bijstand tijdens het aankoopproces”, “hoe u geld kunt verdienen met uw eigendom”, and “hoe u uw eigendom kunt beheren”.  

Een appartement in Valencia kopen: hoe werkt het?

Voordat u een appartement in Valencia koopt, moet u weten hoe de vastgoedmarkt werkt. De Valenciaanse vastgoedwereld werkt op een opmerkelijke manier, en is totaal anders dan wat de meeste buitenlandse kopers gewend zijn. Om het voorzichtig te beschrijven: De vastgoedwereld in Valencia kan nogal verwarrend zijn, dus u hebt een goede begeleiding nodig. Dit is wat u moet weten:

De spelers

Iedereen kan (beweren) een makelaar te zijn. Makelaar is geen erkend of gereglementeerd beroep. Jarenlang was het nodig om als API geregistreerd te zijn om als makelaar te kunnen optreden, maar deze regeling is ingetrokken. Op dit moment kan iedereen zichzelf een makelaar noemen. Het is niet eenvoudig om de cowboys van de professionals te identificeren, en in principe zijn dit de spelers:

  1. Internationaal gereputeerde franchises. Veel buitenlanders die op zoek zijn naar een (duurdere) woning in Valencia bereiken deze bedrijven omdat ze vertrouwen hebben in het merk. Inderdaad, de klantenservice is niet slecht (als je het juiste profiel hebt als koper), en je kunt een service in het Engels verwachten. Het nadeel is dat de commissies hoog zijn, en de eigenschappen niet altijd zo exclusief zijn als ze u doen geloven.
  2. Grotere lokale vastgoedfranchises. Dit zijn franchise makelaars met vaak zeer jonge agenten die alleen op commissiebasis werken. Deze jongeren zouden alles doen om u een woning te verkopen, wat er ook gebeurt, dus u kunt beter elk woord dat ze u vertellen dubbel controleren. De positieve kant over het werken met deze franchises is het feit dat ze meestal een groot aanbod van eigenschappen hebben om u te tonen, en dat ze letterlijk dag en nacht zullen werken als u ene potentiële klant bent.
  3. Kleinere onafhankelijke makelaars.

    Dit zijn de kleinere vastgoedbedrijven, meestal met een kantoor op de begane grond. Deze mensen hebben de neiging om een betere klantenservice te geven en kennen meestal hun vak, maar verwachten niet dat ze een andere taal spreken dan Spaans. Vaak werken deze mensen erg lokaal (kopen + huren) en hebben ze een persoonlijke relatie met de eigenaren van de woningen. Dit geeft hen soms een voordeel omdat ze weten welke eigendommen in hun straat op de markt komen voordat iemand anders dat doet.

  4. Project managers. Projectmanagers zijn legitieme vastgoedprofessionals, vaak expats, die op de omgekeerde manier werken: In plaats van het aanbod als uitgangspunt te nemen, werken deze projectmanagers op een zachtere manier en nemen ze de vraag als uitgangspunt. Dit betekent dat ze zich richten op de kopers en dat ze proberen een bijpassend appartement te vinden. Dit businessmodel is het meest efficiënt voor buitenlandse kopers omdat de projectmanagers de markt opzoeken volgens de specificaties van de koper. Ze hebben meestal afspraken met traditionele makelaars (ze splitsen de commissie op) waardoor ze een grote speelruimte hebben om in te opereren. Ze scrollen voor u door de idealista website, maken contact met de verkopers, of dat nu een andere professional is of een individu, en onderhandelen in uw naam.

Exclusiviteit

Alle spelers (makelaars) jagen op exclusiviteit, maar krijgen die zelden. Het is niet gebruikelijk in Valencia dat een verkoper de exclusieve verkooprechten geeft aan 1 makelaar. De grotere spelers komen er wel eens mee weg, maar de meeste woningen die te koop zijn komen op het hele internet terecht, gepubliceerd door verschillende makelaars. Verwacht dezelfde woning te vinden op verschillende platformen tegen verschillende prijzen. Heel verwarrend. Om dit gebrek aan bescherming tegen te gaan zullen makelaars je vaak een papiertje laten tekenen als ze je een woning laten zien. Dit papiertje verplicht u om hun commissies te betalen, zelfs als u het onroerend goed niet met hen koopt. Dit is een gangbare praktijk, vooral bij de franchises, en mag u als koper niet afschrikken.

De platformen

De meeste, zo niet alle, makelaars publiceren hun eigendommen op hun eigen website en op de 2 grote platforms: idealista.com en fotocasa.es. De meeste mensen die op deze websites publiceren zijn vastgoedprofessionals, ook al doen ze zich vaak voor als individuen. Individuen die hun eigendom op deze websites publiceren kunnen binnen 24 uur 20-30 telefoontjes verwachten van makelaars die proberen hen te lokken in een exclusiviteitsovereenkomst. Ze zullen allemaal beweren dat ze een grote portefeuille van internationale klanten hebben die specifiek op zoek zijn naar het appartement dat u net heeft gepubliceerd. Maar als u het gesprek in het Engels voortzet, zullen ze snel ophangen.

Commissies

Verwacht hoge commissies te betalen. Als koper mag u verwachten om een commissie te betalen van 3-5%. In tegenstelling tot de meeste gebieden in Spanje (en in de rest van de wereld) rekenen makelaars in Valencia commissies aan zowel koper als verkoper. Het trieste is dat ze dit soms “vergeten” te vermelden tot op het laatste moment. Meer dan eens zijn kopers onaangenaam verrast met een last minute 3% kosten die ze niet zagen aankomen. Aan de andere kant is de 3-5% vaak bespreekbaar, en als u met een projectmanager werkt moet het zijn taak zijn om dit voor u te onderhandelen. Maar hou er rekening mee dat de projectmanager hier een deel van krijgt, dus verwacht geen wonderen.  

De zoektocht naar het juiste eigendom

In dit hoofdstuk bespreken we de opkomende gebieden in Valencia, de te vermijden gebieden en de nieuwe ontwikkelingen.

Opkomende gebieden in Valencia

In het verleden hebben we al veel artikelen gepubliceerd over opkomende en interessante gebieden in Valencia. Natuurlijk wil iedereen weten waar het volgende Ruzafa zal zijn. Nog maar 20 jaar geleden was Ruzafa geen leuk gebied waar niemand wilde wonen. Niet omdat het onveilig was, maar omdat het verwaarloosd werd. Door de locatie, de mooie authentieke gebouwen en de infrastructuurwerken die uiteindelijk kwamen, werd Ruzafa ineens populair en gingen de prijzen snel omhoog. Mensen die eind jaren negentig investeerden in onroerend goed in Ruzafa hebben geen spijt van hun investering.

How to buy an apartment in Valencia

Wat is het volgende Ruzafa?

Dus welke buurt is het volgende Ruzafa? Veel mensen suggereerden dat Cabañal het zou kunnen zijn, en in feite zag deze maritieme buurt een eerlijk deel van de buitenlandse investeerders. Maar de waarde van Cabañal groeit niet zo snel als sommigen verwachtten, en ongeduldige investeerders beginnen te kijken naar andere gebieden zoals Nazareth, Patraix, Ayora en vooral Monteolivete. In 2019 publiceerden we een serie “Onbekende maar interessante gebieden in Valencia” op de Blue Key blog. In 10 episodes besprak vastgoedspecialist Brecht Van de Velde onbekende buurten op zoek naar ” het volgende Ruzafa”. Hij schreef over Benimaclet, Nazaret, Malilla, La Zaidia, Ayora, Benicalap, Patraix, Monteolivete, Campanar, en Nou Moles. Om meer te weten te komen over de verschillende gebieden in Valencia verwijzen we naar onze Globexs blog. U kunt deze artikels raadplegen “Waar wonen in Valencia” and “Waar wonen in Valencia als expat” om de meest populaire gebieden te ontdekken, vooral vanuit een buitenlands oogpunt. Wanneer we bij Blue Key naar onze persoonlijke mening worden gevraagd, hebben we het vaak over de omgeving van Monteolivete. Het is niet de mooiste barrio van Valencia, maar het ligt net ten zuiden van Ruzafa, naast de Riu Turia, en relatief dicht bij de stranden. En de prijzen zijn heel redelijk. Maar we benoemen ook graag Malilla. Dit was van oudsher een “ver weg”-barrio, een beetje afgesneden van de rest van de stad vanwege de treinsporen, maar het nieuwe Parque Central heeft dit gebied een directe toegang tot het centrum van de stad en tot Ruzafa gegeven. In de afgelopen 5 jaar hebben we nooit iemand aanbevolen om te investeren in Ruzafa of El Carmen, omdat we geloven dat de waarde van de eigendommen overschat wordt. Maar je weet nooit hoe Corona de toekomst zal schilderen, en misschien komen er in deze gebieden weer nieuwe kansen. Wie weet?

Te vermijden gebieden

Gelukkig heeft Valencia geen echte slechte gebieden, in tegenstelling tot Barcelona of Madrid. Barcelona heeft El Raval of Barceloneta, waar criminaliteit en drugs zeer aanwezig zijn, maar dat is niet het geval in Valencia. Vergeleken met andere grote steden is Valencia zeer veilig, en geen enkel gebied is echt te vermijden. Cabañal heeft nog steeds een paar onbetrouwbare straten met ingewikkelde buren (in de buurt van de uitbreiding van Blasco Ibañez, en de Bloques Portuarios), en ik denk dat ik de buurt La Coma moet noemen, maar die ligt in Paterna, niet in de stad Valencia. Als u overweegt om een appartement in Valencia te kopen, moet u zich niet te veel zorgen maken over het gebied wat betreft de veiligheid.Aan de andere kant, waar je je zorgen over moet maken zijn “okupas” (krakers). Sommige gebieden zijn gevoeliger voor dit probleem dan andere. Voordat u een woning koopt, moet u uw advocaat de buren laten onderzoeken. Vermijd in ieder geval het kopen van een appartement in een gebouw waar al okupas zijn.

Nieuwe ontwikkelingen

Overal in Valencia duiken nieuwe ontwikkelingen op. Aan de ene kant zijn er enkele projecten die vele jaren geleden zijn gestart, maar die door de crisis in 2010 zijn verlamd, in 2018-2019 opnieuw opgestart en nu op de markt komen. En aan de andere kant moeten we de nieuwe stedelijke ontwikkelingen en stadsuitbreidingsprojecten noemen, zoals Turianova, achter het La Fé ziekenhuis.

Ikon tower Valencia

De meeste nieuwe woontorens duiken op ten zuiden van Monteolivete (Quatro Carreres), Nazareth en in Malilla in de zuidelijke buitenwijken van Valencia, en in Torrefiel / Benicalap in het noordelijke deel van Valencia.De meest iconische nieuwe ontwikkeling is de Ikon-toren, voor het Melia-hotel, dicht bij het nieuwe Mestalla-voetbalstadion. Kronos bouwt momenteel een 114m hoge woontoren, ontworpen door de beroemde architect Ricardo Bofill. De prijzen van de appartementen variëren van 180.000€ tot 2 miljoen. Maar wilt u er echt wonen, zo ver weg van het stadscentrum? Deze nieuwe torens zien er erg mooi uit en zijn voorzien van een zwembad, padelbaan, fitness, enz., maar ze lijken minder aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders (hoewel een redelijk percentage van de kopers van deze nieuwe appartementen buitenlanders zijn).De reden hiervoor is dat buitenlandse kopers meestal op zoek zijn naar iets meer dan stenen. Ze zijn verliefd geworden op de stad Valencia, op de levensstijl, de terrassen, de smalle straatjes, het sociale leven. En deze nieuwe ontwikkelingen bieden precies het tegenovergestelde. Ze liggen aan de rand van de stad, met hoge hekken, in lege gebieden met weinig of geen straatleven of sociale interactie tussen de buren.Het lijkt erop dat de meeste promotors van deze nieuwe ontwikkelingen zich inderdaad richten op de lokale kopers, gezien de slechte kwaliteit van hun commerciële dienstverlening in een andere taal dan het Spaans. Misschien moeten ze hun commerciële strategie veranderen en proberen de buitenlandse kopers te bereiken, ook vanwege het feit dat de prijzen van deze nieuwe appartementen zeer hoog zijn.

Blue Key helpt u bij het vinden van een apartement in Valencia

Dus hoe kan Blue Key u helpen bij het vinden van het eigendom van uw dromen? Allereerst moeten we duidelijk maken dat de Blue Key geen vastgoedmakelaar is. We hebben geen advertenties en rekenen geen commissies aan op het onroerend goed dat u koopt. In feite is de “zoek”-service (die u helpt bij het vinden van een appartement in Valencia) die wij aanbieden een volledig gratis service. Property searchWij bieden gratis onafhankelijk advies aan potentiële kopers. Waarom is deze service gratis? Heel eenvoudig: We verdienen geld met de andere 3 diensten: juridisch advies, vastgoedbeheer en verhuur. De “property search”-service is een gratis commerciële dienst die u zal overtuigen van onze expertise en marktkennis. Bij Blue Key hebben we de juiste contacten. Wij kunnen u in contact brengen met betrouwbare vastgoedpartners, maar wij werken volledig onafhankelijk van een makelaarskantoor. Onze missie is om u onafhankelijk advies te geven en u uit te leggen hoe u een appartement in Valencia kunt kopen. Wij leggen het proces uit en begeleiden u bij uw zoektocht.

Huurprijzen

Bij Blue Key geven we u graag een schatting van de huurinkomsten voordat u een woning koopt. De kernactiviteit van Globexs is de expatverhuur op middellange termijn. Veel van onze klanten sturen ons de links naar de appartementen waarin ze geïnteresseerd zijn en we proberen ze een idee te geven van een realistisch huurinkomen en bezettingsgraad, als ze de woning zouden verhuren aan expats met Globexs. Natuurlijk heeft de huidige corona-crisis de zaken op hun kop gezet, maar we zijn erg blij dat we onze verhuurexpertise met u kunnen delen.

Hoe zit het met Covid?

Potentiële investeerders die een appartement in Valencia willen kopen, vragen ons hoe Covid de prijzen beïnvloedt. Ik wou dat ik een duidelijk antwoord kon geven, maar helaas kan ik dat niet. Op dit moment (september 2020) is het nog onduidelijk wat het effect van de pandemie op de huizenprijzen zal zijn. Niemand weet wat de situatie in 2021 zal zijn. Zullen de prijzen in de nabije toekomst aanzienlijk dalen? Eerlijk gezegd denk ik van niet.  

Waarom buitenlandse investeerders Valencia verkiezen boven Madrid of Barcelona

Bij Globexs / Blue Key hebben we al verschillende artikelen geschreven waarin Valencia wordt vergeleken met Madrid of Barcelona. Persoonlijk ben ik er nog steeds van overtuigd dat Valencia de beste plaats is om te investeren in Spanje, omdat het simpelweg de beste plaats is om te wonen in Spanje. Dat is natuurlijk een heel persoonlijke mening, en we respecteren mensen die het daar niet mee eens zijn volledig. We zijn ook dol op het noorden van Spanje, en we houden van Gijon en Bilbao. Het zijn geweldige steden met leuke mensen, maar het weer is niet geweldig. Valencia lijkt het allemaal te hebben: Metropolitane stad, lage criminaliteit, stranden, fantastisch klimaat, grote expatgemeenschap, redelijke vastgoedprijzen, etc… In deze Blue Key blog kunt u het artikel lezen “Waarom buitenlandse investeerders Valencia verkiezen boven Madrid of Barcelona.“, waarin Clive Welland praat over de prijzen van het onroerend goed, de lokale overheid en de belangrijkste attracties in Valencia. Een van de meest populaire Globexs blogposts is “Waarom het beter leven is in Valencia dan Madrid of Barcelona“. Dit artikel werd voor het eerst gepubliceerd in 2017 en bijgewerkt in 2020. Elke dag krijgen we vragen van buitenlanders die naar Valencia willen verhuizen of een appartement in Valencia willen kopen. We zijn toegewijd aan het helpen van iedereen die geïnteresseerd is in Valencia. We hebben een webpagina gemaakt met Interessante informatie voor expats en digital nomads in Valencia.

De volledige cirkel

Bij Blue Key helpen we buitenlanders met het kopen van een appartement in Valencia. We sluiten de cirkel voor buitenlandse investeerders met een op maat gemaakte service van A tot Z.. Buy an apartment in Valencia 1. Vastgoed zoeken: We leggen onze klanten uit hoe ze een appartement in Valencia kunnen kopen. We leggen het proces en de te volgen stappen uit. We begeleiden u in uw zoektocht en vertellen u welke gebieden u moet verkiezen of vermijden, en we geven u een idee van de potentiële huurinkomsten. 2. Legale bijstand: Onze advocaten garanderen een minimale risico-investering. U heeft een onafhankelijke advocaat nodig wanneer u een appartement in Valencia koopt. Bij Globexs / Blue Key zijn we onafhankelijk van alle makelaars en daarom zijn we in de beste positie om uw rug te dekken en de risico’s tot een minimum te beperken. 3. Rendement op investering: De kernactiviteiten van Globexs zijn expatverhuur op middellange termijn. Als u eenmaal een appartement in Valencia heeft gekocht, kunnen we het aanbieden aan potentiële huurders en u een fatsoenlijk rendement op uw investering geven. 4. Vastgoed beheren: Wij onderhouden uw appartement in Valencia in perfecte staat, zelfs als u geen gebruik maakt van onze verhuurdiensten. Ons zusterbedrijf Nestor is een bedrijf voor vastgoedbeheer dat zich bezighoudt met schoonmaak, onderhoudswerkzaamheden en decoratie van appartementen in Valencia.

Contact opnemen

Het is gemakkelijk om met ons in contact te komen: Stuur een e-mail naar info@globexs.com, of kom gewoon langs ons kantoor in Ruzafa (Calle Pintor Salvador Abril 35, Valencia).   Contact opnemen